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SCI : Récapitulatif des avantages

Il est connu que les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) sont recommandées pour faciliter la succession. Mais les avantages inhérents à la création d’une SCI ne sont pas restreints à la succession ! On fait le point.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une Société Civile Immobilière est, comme son nom l’indique une société et requiert donc a minima 2 personnes (physiques ou morales) qui seront les associés. Comme toutes les autres sociétés, vous devrez établir des statuts qui détermineront les apports de chaque associé, le nom de votre SCI, le siège social, le capital (aucun minimum), la durée de vie de la SCI (maximum 99 ans) et les modalités de son fonctionnement. Il faut prévoir au minimum 1500€ pour publier les statuts de votre SCI.

Notre cas fil rouge

Pour la suite des hostilités, je vous propose de créer un cas fil rouge qui servira d’exemple pour chacun des avantages suivants.

M. et Mme. Dupont, 50 ans chacun possèdent une maison près de Besançon d’une valeur de 400 000 €. Ils ont un enfant, Jacques. Ils décident de créer une SCI qui s’appellera la SCI Maline, qui possède donc la maison et dont le siège social se trouve dans cette même maison. Les parts sont divisées à 50%/50%, M. Dupont a donc 50% de la SCI, ses titres valent 200 000 €, de même pour Mme. Dupont.

Avantages Fiscaux

Comme je l’ai mentionné plus haut, les avantages sur la succession sont sûrement les plus connus. Nous commencerons donc par ça !

Succession

Lorsque qu’un bien immobilier est donné entre vifs ou transmis pour cause de mort, il est nécessaire de s’acquitter de droits de donation ou de succession. Le paiement de ces droits incombe à la personne qui reçoit le bien. Les droits de donation ou de succession sont calculés sur la valeur du bien.

Avec une SCI, vous pouvez mieux bénéficier des abattements relatifs aux donations et aux successions. En effet, le montant maximal d’une donation entre un parent et un enfant est de 100 000 € tous les 15 ans. La SCI devient intéressante dans le sens où on peut donner seulement une partie des titres de la société tous les 15 ans, permettant de jouir de tous les abattements.

Dans notre exemple, si M. et Mme. Dupont veulent donner la demeure familiale à leur fils, ils auront le droit à un abattement de 200 000 € (100 000 pour M. et 100 000 pour Mme). S’ils créent une SCI, alors ils pourront donner chacun 25% des parts (50% au total) pour un montant de 200 000 € et être exonérer de droits de donation. 15 ans plus tard, ils referont de même et la demeure appartiendra à Jacques sans qu’ils aient payé aucun droit.

Décote sur la valeur des titres transmis

Les titres de propriété d’une SCI sont moins facilement cessibles (vendables) qu’un bien immobilier. Il est donc possible de pratiquer une décote sur la valeur des titres. Or, comme mentionné plus haut, les droits de donations/successions sont calculés sur le montant du bien. Dès lors, les frais de donations/successions en seront réduits !

La valeur des parts de la SCI qui possède la maison de 400 000 € sera inférieure à ce montant. La totalité des parts pourra être de 350 000 €, par exemple. Dès lors, en succession, le bien sera taxé de XX% de ce montant.

Souplesse Fiscale

Une SCI peut être assujettie à l’Impôt sur les Sociétés (IS) ou à l’Impôt sur le Revenu (IRPP). Et ce choix est le vôtre. Attention, il est parfois difficile de revenir en arrière !  Le principal avantage de l’IS est que vous pouvez amortir votre bien : je vous renvoie à cet article qui vous explique l’amortissement comptable.

Un autre avantage de l’impôt sur les sociétés réside dans la possibilité de déduire fiscalement les droits d’enregistrement acquittés lors de l’achat d’un immeuble, c’est-à-dire ce qu’on appelle couramment les « frais de notaire ».

Avantages Juridiques

En plus des avantages fiscaux, la SCI possède un certain nombre d’avantages juridiques, que nous évoquerons de manière non-exhaustive.

Pour les professionnels

Lorsqu’un dirigeant d’entreprise souhaite acquérir un immeuble professionnel, il peut directement le faire acquérir par la société d’exploitation ou réaliser cette acquisition par une SCI qui louera le bien à l’entreprise.

L’avantage de cette location est le suivant : en cas de liquidation (faillite) de la société, les créanciers (disons-le : les banquiers !) pourront prendre l’immeuble pour éponger leurs dettes, alors qu’ils ne pourront pas saisir le bien s’il est loué.

Attention ! Cette protection ne vaut que s’il n’existe pas de confusion de patrimoines entre la société d’exploitation et la SCI, de relations anormales entre les deux entités ou encore de fictivité de la SCI. Cela pourrait être le cas si la société ne payait pas ses loyers, mais que les actionnaires de la SCI (dont le dirigeant de la société d’exploitation) s’en fichaient et ne réagissaient volontairement pas.

Eviter l’indivision

Je vous renvoie à mon article précédent pour une explication détaillé de l’indivision. En somme, lorsque plusieurs personnes sont propriétaires collectivement d’un bien, on dit qu’elles sont en indivision. L’indivision peut exister dans le cadre d’une succession, d’un divorce, ou encore d’une donation. Elle est généralement temporaire.

La principale contrainte liée à l’indivision réside dans l’exigence de la prise de décision à l’unanimité ce qui peut être particulièrement paralysant. Le problème ne se pose pas lorsque le bien est détenu en SCI puisque le rôle et la propriété de chacun des associés sont clairement définis dans les statuts. Les prises de décisions dépendent de la majorité et donc peut être plus facilement dirigé par le majoritaire.

Il existe toutefois des inconvénients à détenir son capital immobilier via une SCI : comme les coûts et les tracas liés à la paperasse administrative inhérente à la création d’une société.

J’espère que cet article t’a plu, n’hésite pas à le dire en commentaire, à poser des questions, à liker la page des Investisseurs Malins sur, sur Instagram et à partager. Nous avons à cœur d’aider un maximum de gens à être plus malins dans l’utilisation de leur argent.

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