La société civile immobilière est choisie par une grande partie des investisseurs en immobilier, notamment car elle facilite la transmission de biens qu’elle possède. Si vous avez décidé de mettre en place une société civile immobilière pour acquérir votre bien immobilier, la question du « statut fiscal » de cette dernière s’impose nécessairement.
Il n’existe que deux possibilités : une SCI soumise à l’impôt sur le revenu et une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés. Je me permets de vous renvoyer à mon article précédent si vous n’êtes pas incollable sur ces deux formes d’imposition !
Rappelons rapidement que dans le premier cas ce sont les associés (personnes physiques) qui seront taxés dans le cadre de l’impôt sur le revenu, à leur tranche marginale d’imposition donc. Dans le deuxième cas ce sera la société civile soumise à l’IS qui supportera le poids de l’impôt à 15 % ou 28 % en fonction du montant de ses recettes.
Dans la présente étude nous comparerons uniquement la taxation des revenus octroyés dans le cadre de ces deux modes opératoires et ce, en dehors de toute considération juridique, économique ou patrimoniale qui ont, elles aussi, leur importance.
Les deux éléments qui vont jouer sur la taxation seront le taux d’imposition et l’assiette (la base imposable).
Taxation du revenu ou du résultat ?
Dans le cadre d’une SCI à l’IR, c’est le revenu des associés qui est imposé.
Taux d’imposition pour l’associé d’une SCI à l’IR
On parle de TMI (Taux Marginal d’Imposition) pour définir les impôts que doit payer chaque individu. C’est le taux auquel les revenus seront taxés. Il est évalué par l’administration fiscale chaque année en fonction de l’inflation. Il correspond au taux de la tranche d’imposition de l’associé, entre 0% et 45% (voir article précédent). Il ne faut pas oublier la CEHR (Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus) qui peut aller jusqu’à 4% ! On ajoute également les PS (Prélèvements Sociaux) qui sont à 17,2% au moment où j’écris ces lignes.
En somme, si vous revenus vous mettent dans une tranche à 45%, et que vous recevez 30 000 € de revenus par votre SCI, il faut restera 11 340 €, vous paierez plus la moitié de vos revenus ! Presque les deux tiers !
Taux d’imposition pour l’associé d’une SCI à l’IS
Cette fois-ci le calcul va se faire en deux fois : nous allons d’abord devoir calculer la taxation que subit la société civile immobilière, puis la taxation sur les dividendes. En effet, pour que la situation soit comparable, il faut que l’argent se trouve sur le compte en banque de l’associé de la SCI et non pas sur celui de la société.
En considérant la même situation : TMI 30%, 100 €. A l’heure où j’écris ces lignes, le taux d’imposition d’une SCI soumise à l’IS pourra varier de 15 % pour un montant de bénéfice de 38 120 € à 28 % au-delà, voire 33.33 % en cas de bénéfice supérieur à 500 000 €.
Dès lors, si vous faites un bénéfice de 30 000 € sur votre SCI à l’IS, vous payerez 4 500 € d’IS.
Dans ce contexte la perception de ces dividendes va entraîner une nouvelle taxation au PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) de l’ordre de 30 % (12.8 % d’impôts + 17.2% de prélèvements sociaux) sur des revenus de capitaux mobiliers (RCM) auquel pourra se rajouter CEHR (vous l’aviez oublié ?).
Dès lors, sur le résultat net d’impôts de 25 500 €, il faut retirer 7 650 €, ce qui nous laisse 17 850 €.
Conclusion
Il semble pour l’heure, bien plus avantageux de choisir une SCI à l’IS. Nous avons choisi une TMI très élevée (la plus élevée, même… 45%) mais à 30% la situation sera la même. C’est ce qui paraissait le plus adapté à 30 000 € de revenus fonciers. Libre à vous de faire vos calculs pour comparer ! Vous avez toutes les clefs en main avec nos articles ! 😊
Par ailleurs, en l’absence de distribution aux associés, aucun impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux ne seront supportés par ces derniers. De ce fait la SCI à l’IS va pouvoir capitaliser les revenus générés par l’immeuble donné en location et envisager éventuellement le financement d’autres investissements.
Il reste encore à évoquer l’assiette fiscale, qui joue un rôle conséquent dans le calcul de l’imposition, bien que souvent délaissée.
Quelle assiette ?
D’une manière générale l’assiette (ou la base imposable) d’un bien donné en location est constituée par la différence entre les recettes et les charges déductibles.
La qualité fiscale du propriétaire va alors être déterminante :
- Dans le cadre d’une SCI soumise à l’IR ce sont les règles fiscales applicables aux revenus fonciers qui vont s’appliquer. La prise en compte des opérations est réalisée en fonction des encaissements ou décaissements. (les fameux cash flows)
- Dans le cadre d’une SCI soumise à l’IS ce sont les règles applicables aux BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) qui s’appliqueront. Les revenus imposables correspondent aux revenus considérés comme acquis qu’ils aient ou non étés encaissés. Symétriquement, les charges déductibles correspondent aux charges engagées, qu’elles aient ou non étés payés.
Le tableau ci-après liste les charges que vous pouvez déduire de votre base imposable, et qui vous permettent donc de payer moins d’impôts proportionnellement à leur poids.
Conclusion
En somme, la SCI à l’IS semble préférable du point de vue de l’impôt payé. C’est vraiment pour la plupart des investisseurs, qui ont généralement déjà des revenus leur permettant de consacrer une partie de ces derniers à l’épargne. Si toutefois vous êtes dans les tranches les plus basses de l’IR, vil peut être plus avantageux pour vous de privilégier une SCI à l’IS.
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