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Retour en arrière : vers une SCI à l’IR !

Dans notre premier article de notre série sur les Sociétés Civiles Immobilières, nous vous avions dit qu’il était désormais possible de faire machine arrière si vous avez décidé d’assujettir votre SCI à l’impôt sur les sociétés, c’est-à-dire revenir au régime général de l’impôt sur le revenu des personnes physiques. (IRPP ou IR) Mais qu’en est-il des conséquences fiscales de ce retour en arrière ? On décrypte !

Cessation d’entreprise

Le code général des impôts considère le passage d’une société de capital (SCI à l’IS) à une société de personnes (SCI à l’IR) comme étant une cessation d’entreprise. [1]

Concrètement, vous devenez imposable immédiatement d’un certain nombre d’éléments comptables, notamment :

  1. Des bénéfices d’exploitation non encore taxés
  2. Des bénéfices en sursis d’imposition
  3. Des plusvalues latentes de l’actif social évalué à sa valeur réelle (c’est-à-dire relatif à la valeur vénale ou réelle des biens que le capital social a permis d’acquérir)
  4. Des profits latents compris dans la valeur des stocks. (En cas de réévaluation à la hausse de la valeur de vos stocks, n’est généralement pas attendu dans le cas d’une SCI)

Et a contrario, les déficits fiscaux accumulés seront définitivement perdus. La décision se doit donc d’être mûrement réfléchie !

Atténuation des conséquences

Il est toutefois possible d’atténuer les conséquences vues dans la partie précédente, notamment lorsque le changement de régime se fait sans création d’une nouvelle personne morale (c’est-à-dire d’une nouvelle société). Vous pourrez trouver une explication de la différence entre personne physique et morale dans les notes de bas de page de cet article.

Il en résulte que les point 2,3 et 4 (bénéfices en sursis d’imposition, les plus-values latentes incluses dans l’actif social et les profits non encore imposés dans les stocks) ne font pas l’objet d’une imposition immédiate lorsque les deux conditions suivantes sont remplies :

  • Aucune modification ne doit être apportée aux écritures comptables (bilans…) du fait de la transformation.
  • Il est nécessaire que l’imposition des bénéfices ou plus-values différée lors de la transformation soit toujours possible sous le nouveau régime fiscal applicable à la société transformée. Qu’il soit donc possible de différer les bénéfices et plus-values.

L’atténuation est impossible pour les SCI qui n’ont pour objet que la gestion du patrimoine immobilier de la famille qui se trouve dans une situation différente[2] des entreprises agricoles, industrielles ou commerciales. La situation peut s’avérer différente si la SCI a un objet social commercial, par exemple la location de biens (en loueur professionnel).

Les Réserves

Une société bénéficiaire accumule des réserves au fil des années. Elles font partie du passif de son bilan. Chaque année, elles sont augmentées par les bénéfices réalisés non distribués (le bénéfice peut -être distribué via des dividendes).

Lors de la cessation d’entreprise les réserves doivent être distribués aux associés et donc imposées.

En effet, lorsqu’une personne morale soumise à l’impôt sur les sociétés cesse d’y être assujettie, ses bénéfices et réserves, capitalisés ou non, sont distribués aux associés en proportion de leurs droits.[3]

Il en résulte que même si ces réserves ne sont pas « versées » (car les biens immobiliers ne sont pas liquidés, par exemple) l’imposition est quand même requise ! Il faudra donc sortir du cash pour payer cet impôt qui comprend :

  • Les bénéfices ou plus-values du dernier exercice dont les résultats sont soumis à l’impôt sur les sociétés ;
  • Les réserves provenant des bénéfices ou profits des exercices antérieurs

Conclusion

En somme, le passage de l’IS à l’IR nous présente une fiscalité assez lourde, en particulier si vous avez des plus-values importantes sur vos biens immobiliers.

En conclusion, il apparaît que le passage de l’IS à l’IR peut receler une fiscalité latente particulièrement lourde.

L’impact fiscal se fera donc :

  1.  D’une part la SCI qui sera imposable à l’IS sur la plus-value latente constatée par rapport à la valeur réelle (= valeur vénale) du bien immobilier qu’elle détient.
  2. D’autre part chez l’associé (personne physique) qui supportera une taxation relative à l’appréhension des réserves considérées comme distribuées.

Si cet article t’a plu, n’hésite pas à le dire en commentaire, à poser des questions, à liker la page des Investisseurs Malins sur Facebook, sur Instagram et à partager. Nous avons à cœur d’aider un maximum de gens à être plus malins dans l’utilisation de leur argent.


[1] CGI. (2019) Code général des impôts – Article 221 | Legifrance. Retrieved December 13, 2019, from https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000027518057&cidTexte=LEGITEXT000006069577&dateTexte=20130607

[2] CGI. (2019) Code général des impôts – Article 150 U | Legifrance. Retrieved December 13, 2019, from https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000038834413&cidTexte=LEGITEXT000006069577&dateTexte=20190901

[3] CGI. (2019) Code général des impôts – Article 111 bis | Legifrance. Retrieved December 13, 2019, from https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000018015459&cidTexte=LEGITEXT000006069577&dateTexte=20071229

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