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Résidence principale ou investissement locatif ?

C’est la question que beaucoup se pose et c’est un facteur important à prendre en compte si vous comptez acquérir votre résidence principale : combien de temps resterez-vous ici ? On analyse des données de meilleurtaux.com de 2020.

Le comparateur et courtier analyse l’opportunité d’acheter un logement d’une surface d’environ 70m² dans les 36 plus grandes villes de France. En moyenne, il faut 3 ans et 5 mois pour que l’acquisition soit plus rentable que la location. C’est en net hausse : c’était 1 an et 8 mois l’an passé.

Pour cela, il tient compte pour l’achat du prix au m², des taux d’intérêt de l’emprunt, des charges de copropriété et de la taxe foncière ; et pour la location du montant des loyers et du rendement de l’argent placé qui aurait été consacré à l’apport personnel en cas d’achat. Dit autrement, le courtier calcule “le nombre de mois ou d’années de détention nécessaire pour que l’achat coûte moins cher que la location”.

Ville20202019
Aix-en-Provence1 an et 9 mois1 an et 3 mois
Angers2 ans et 5 mois1 an et 5 mois
Besancon2 ans1 an et 1 mois
Bordeaux2 ans et 6 mois.6 ans et 5 mois.
Boulogne-Billancourt8 ans et 1 mois.5 ans et 1 mois.
Brest5 ans et 1 mois. 1 an et 2 mois.
Caen 1 an et 1 mois. 1 an et 5 mois.
Clermont-Ferrand 1 an et 1 mois. 1 an et 2 mois.
Dijon1 an et 11 mois. 1 an et 3 mois.
Grenoble1 an et 5 mois. 1 an et 1 mois.
Le Havre 1 an et 2 mois.8 mois.
Le Mans 1 an et 8 mois. 1 an et 1 mois.
Lille2 ans.1 an et 3 mois.
Limoges1 an et 5 mois.1 an.
Lyon18 ans.7 ans et 6 mois.
Marseille3 ans. 1 an et 3 mois.
Metz1 an et 1 mois. 1 an et 5 mois.
Montpellier 2 an et 1 mois. 1 an et 2 mois.
Montreuil8 ans et 5 mois.3 ans.
Mulhouse1 an et 2 mois.8 mois.
Nantes8 ans et 2 mois.2 ans et 1 mois.
Nice2 ans et 5 mois. 1 an et 6 mois.
Nîmes 1 an et 1 mois. 1 an et 2 mois.
Orléans 1 an et 1 mois.1 an.
Paris13 ans.8 ans et 2 mois.
Perpignan11 mois.8 mois.
Reims1 an et 5 mois.11 mois.
Rennes4 ans et 1 mois.2 ans et 6 mois.
Rouen1 an et 11 mois. 1 an et 4 mois.
Saint-Denis3 ans et 1 mois. 1 an et 2 mois.
Saint-Etienne1 an et 5 mois.11 mois.
Strasbourg4 ans.2 ans et 1 mois.
Toulon 1 an et 8 mois. 1 an et 2 mois.
Toulouse4 ans2 ans.
Tours 1 an et 1 mois.11 mois.
Villeurbanne2 an et 11 mois. 1 an et 5 mois.

Villes

Sur les 36 villes étudiées, 4 villes voient diminuer la durée de détention nécessaire d’un bien par rapport à l’année dernière. Il s’agit de :

  • Caen (1,1 an contre 1,5 an en 2019) ;
  • Clermont Ferrand (1,1 an en 2020 contre 1,2 en 2019) ;
  • Metz (1,1 contre 1,5)
  • Nîmes (1,1 contre 1,2).

Pour les autres villes, on constate une légère progression, à l’exception de quelques villes qui ont explosé :

  • À Nantes, la durée de détention est passée de 2,1 ans à 8,2 ans ;
  • Montreuil (8,5 ans contre 3 ans auparavant) ;
  • Boulogne-Billancourt (8,1 ans contre 5,1 ans auparavant) ;
  • Bordeaux, passant de 6,5 ans à 12,6 ans ;
  • Et bien sûr Paris, avec 13 ans contre 8,2 ans précédemment.

Mais la progression la plus importante est Lyon, passant de 7 ans et 6 mois en 2019 à 18 ans en 2020 ! Une hausse de 140% ! Ces évolutions, et a fortiori celle de Lyon, sont dues à la hausse des prix de l’immobilier, alors que les loyers sont plafonnés et croissent à un rythme plus modéré.

QUOTE : “Cependant il faut remettre en perspective cette situation avec le fait que si l’on retire de cette analyse ces 5 grandes villes françaises (Paris, Lyon, Montreuil, Boulogne-Billancourt et Bordeaux), la moyenne retombe à 1 an et 9 mois pour rendre son bien plus rentable à l’achat. Un chiffre similaire à 2019. L’achat a donc de belles années encore devant lui en France”, tempère Meilleurtaux.

Méthodologie

Simulateur développé par Meilleurtaux.com en tenant compte des données suivantes : 10% d’apport / durée d’emprunt sur 20 ans à 1,30% hors assurance / assurance de 0,25% du capital emprunté. Evolution des prix de l’immobilier : 0% des prix de l’immobilier en année 1 puis 2% à partir de l’année 3. Rendement de l’épargne : 0,8% par an. Evolution des loyers : 0% année 1 et 2, +0,5% par an années suivantes. Evolution des charges copropriété : +1,5% par an.

Cependant, leur méthodologie me semble légèrement optimiste notamment car certaines charges qui incombent au propriétaire devraient être prises en compte, comme les charges d’amélioration et d’entretien par exemple.

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Sources

Prix m² : SeLoger.com

Prix des Loyers : Observatoire Clameur

Taxe foncière : taxe foncière +1,5% pour année 1, +1% année 2, +1,5% années suivantes

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