C’est la question que beaucoup se pose et c’est un facteur important à prendre en compte si vous comptez acquérir votre résidence principale : combien de temps resterez-vous ici ? On analyse des données de meilleurtaux.com de 2020.
Le comparateur et courtier analyse l’opportunité d’acheter un logement d’une surface d’environ 70m² dans les 36 plus grandes villes de France. En moyenne, il faut 3 ans et 5 mois pour que l’acquisition soit plus rentable que la location. C’est en net hausse : c’était 1 an et 8 mois l’an passé.
Pour cela, il tient compte pour l’achat du prix au m², des taux d’intérêt de l’emprunt, des charges de copropriété et de la taxe foncière ; et pour la location du montant des loyers et du rendement de l’argent placé qui aurait été consacré à l’apport personnel en cas d’achat. Dit autrement, le courtier calcule « le nombre de mois ou d’années de détention nécessaire pour que l’achat coûte moins cher que la location ».
| Ville | 2020 | 2019 |
|---|---|---|
| Aix-en-Provence | 1 an et 9 mois | 1 an et 3 mois |
| Angers | 2 ans et 5 mois | 1 an et 5 mois |
| Besancon | 2 ans | 1 an et 1 mois |
| Bordeaux | 2 ans et 6 mois. | 6 ans et 5 mois. |
| Boulogne-Billancourt | 8 ans et 1 mois. | 5 ans et 1 mois. |
| Brest | 5 ans et 1 mois. | 1 an et 2 mois. |
| Caen | 1 an et 1 mois. | 1 an et 5 mois. |
| Clermont-Ferrand | 1 an et 1 mois. | 1 an et 2 mois. |
| Dijon | 1 an et 11 mois. | 1 an et 3 mois. |
| Grenoble | 1 an et 5 mois. | 1 an et 1 mois. |
| Le Havre | 1 an et 2 mois. | 8 mois. |
| Le Mans | 1 an et 8 mois. | 1 an et 1 mois. |
| Lille | 2 ans. | 1 an et 3 mois. |
| Limoges | 1 an et 5 mois. | 1 an. |
| Lyon | 18 ans. | 7 ans et 6 mois. |
| Marseille | 3 ans. | 1 an et 3 mois. |
| Metz | 1 an et 1 mois. | 1 an et 5 mois. |
| Montpellier | 2 an et 1 mois. | 1 an et 2 mois. |
| Montreuil | 8 ans et 5 mois. | 3 ans. |
| Mulhouse | 1 an et 2 mois. | 8 mois. |
| Nantes | 8 ans et 2 mois. | 2 ans et 1 mois. |
| Nice | 2 ans et 5 mois. | 1 an et 6 mois. |
| Nîmes | 1 an et 1 mois. | 1 an et 2 mois. |
| Orléans | 1 an et 1 mois. | 1 an. |
| Paris | 13 ans. | 8 ans et 2 mois. |
| Perpignan | 11 mois. | 8 mois. |
| Reims | 1 an et 5 mois. | 11 mois. |
| Rennes | 4 ans et 1 mois. | 2 ans et 6 mois. |
| Rouen | 1 an et 11 mois. | 1 an et 4 mois. |
| Saint-Denis | 3 ans et 1 mois. | 1 an et 2 mois. |
| Saint-Etienne | 1 an et 5 mois. | 11 mois. |
| Strasbourg | 4 ans. | 2 ans et 1 mois. |
| Toulon | 1 an et 8 mois. | 1 an et 2 mois. |
| Toulouse | 4 ans | 2 ans. |
| Tours | 1 an et 1 mois. | 11 mois. |
| Villeurbanne | 2 an et 11 mois. | 1 an et 5 mois. |
Villes
Sur les 36 villes étudiées, 4 villes voient diminuer la durée de détention nécessaire d’un bien par rapport à l’année dernière. Il s’agit de :
- Caen (1,1 an contre 1,5 an en 2019) ;
- Clermont Ferrand (1,1 an en 2020 contre 1,2 en 2019) ;
- Metz (1,1 contre 1,5)
- Nîmes (1,1 contre 1,2).
Pour les autres villes, on constate une légère progression, à l’exception de quelques villes qui ont explosé :
- À Nantes, la durée de détention est passée de 2,1 ans à 8,2 ans ;
- Montreuil (8,5 ans contre 3 ans auparavant) ;
- Boulogne-Billancourt (8,1 ans contre 5,1 ans auparavant) ;
- Bordeaux, passant de 6,5 ans à 12,6 ans ;
- Et bien sûr Paris, avec 13 ans contre 8,2 ans précédemment.
Mais la progression la plus importante est Lyon, passant de 7 ans et 6 mois en 2019 à 18 ans en 2020 ! Une hausse de 140% ! Ces évolutions, et a fortiori celle de Lyon, sont dues à la hausse des prix de l’immobilier, alors que les loyers sont plafonnés et croissent à un rythme plus modéré.
QUOTE : “Cependant il faut remettre en perspective cette situation avec le fait que si l’on retire de cette analyse ces 5 grandes villes françaises (Paris, Lyon, Montreuil, Boulogne-Billancourt et Bordeaux), la moyenne retombe à 1 an et 9 mois pour rendre son bien plus rentable à l’achat. Un chiffre similaire à 2019. L’achat a donc de belles années encore devant lui en France”, tempère Meilleurtaux.
Méthodologie
Simulateur développé par Meilleurtaux.com en tenant compte des données suivantes : 10% d’apport / durée d’emprunt sur 20 ans à 1,30% hors assurance / assurance de 0,25% du capital emprunté. Evolution des prix de l’immobilier : 0% des prix de l’immobilier en année 1 puis 2% à partir de l’année 3. Rendement de l’épargne : 0,8% par an. Evolution des loyers : 0% année 1 et 2, +0,5% par an années suivantes. Evolution des charges copropriété : +1,5% par an.
Cependant, leur méthodologie me semble légèrement optimiste notamment car certaines charges qui incombent au propriétaire devraient être prises en compte, comme les charges d’amélioration et d’entretien par exemple.
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Sources
Prix m² : SeLoger.com
Prix des Loyers : Observatoire Clameur
Taxe foncière : taxe foncière +1,5% pour année 1, +1% année 2, +1,5% années suivantes
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