Vous pouvez avoir la meilleure rentabilité possible sur vos placements, vous ne pourrez jamais battre la rentabilité des capitaux propres (de vos apports, donc) de quelqu’un qui a emprunté à la banque. Le crédit, en l’occurrence immobilier puisqu’on ne peut emprunter pour faire un placement financier en France, est la clef de voûte de vos projets d’investissements.  Voici comment le négocier…

Mais le banquier ne prête qu’aux riches n’est-ce pas ? Certes, le banquier regardera votre solvabilité pour déterminer s’il peut vous prêter. Le plus important va être de le comprendre, de parler le même langage que lui, le terme solvabilité faisant partie de son vocabulaire. Je vais vous donner quelques clefs pour le comprendre, ayant moi-même travaillé en temps en banque.

La banque veut gagner de l’argent

La banque poursuit le même noble objectif que vous : s’enrichir, si possible en prenant le moins de risques possibles. Mais parler simplement du cash-flow potentiel de votre investissement immobilier n’est pas suffisant, voici quelques concessions non exhaustives de ce qui peut rendre votre banquier plus enclin à vous prêter :

1. Vous êtes prêt à domicilier vos revenus dans son établissement

2. Vous pouvez souscrire à un placement dans la banque (transférer un de vos livret par exemple)

3. Prendre une assurance qui renforce l’assurance obligatoire, comme par exemple une assurance propriétaire non occupant ou une assurance prévoyance

En effet, c’est sur ces éléments que notre ami banquier va faire son beurre. Et non pas sur le taux d’intérêt rendu extrêmement bas par la concurrence et le taux directeur !

Le taux n’est pas l’enjeu

Que vous ayez un taux de 1,4% ou 1,5% ne changera globalement pas grand-chose. Vous pouvez (et devez !) négocier sur :

– Les frais de dossiers (point sensible pour le banquier, c’est aussi là-dessus qu’il gagne)

– Le financement à ~110% de votre projet (incluant les frais annexes comme les frais de notaires)

– Les indemnités de remboursement anticipé

Ces dernières concernent le cas où, pour une raison plus ou moins heureuse, vous recevez d’un seul coup une somme d’argent conséquente. Moins heureuse, car c’est souvent la conséquence d’une succession amenée nécessairement par un décès.

Essayer aussi de négocier le tout-puissant différé de remboursement, qui vous permet de ne pas rembourser (totalement ou partiellement) votre crédit durant les premières années ! Vous aurez généralement à payer uniquement les assurances pendant 1 à 3 ans !

Ne lui parlez pas de ce qu’il ne connaît pas

Si vous parlez d’indépendance financière à un conseiller bancaire, il y a de très fortes chances qu’il n’ait pas la moindre idée de ce que cela signifie. Tout ce qu’il voit, c’est que vous souhaitez un jour quitter votre travail. Il n’aime pas ça, car il juge la solvabilité de ses clients en fonction de leur solvabilité, un CDI étant l’optimum en termes de stabilité de son point de vue. N’évoquez pas vos objectifs à long terme : vous souhaitez seulement acquérir ce bien. Ce qui m’amène au plus important : rassurez-le.

Rassurez votre banquier

Le banquier cherchera à gagner au maximum sous cette unique condition : vous ne devez pas être un problème pour la banque. Il souhaite que votre emprunt lui rapporte, sans jamais avoir à se préoccuper de vous. Vous devez vous contenter d’être un citoyen comme les autres qui va sagement payer ses mensualités sans prendre de risque. Vous pouvez même lui parler de résidence principale, cela le rassurera encore plus, car il paraît plus « normal » d’acheter une résidence principale avant de l’immobilier locatif. Attention, si vous souhaitez louer votre bien in fine (c’est votre droit, vous n’avez pas à justifier ça au banquier), soyez cohérent alors de la négociation : si vous achetez un immeuble ou un studio alors que vous avez 4 enfants il ne se laissera pas berner si facilement !

Voilà les quelques conseils pour convaincre votre banquier et négocier au mieux les conditions de l’emprunt, continuez à suivre Les Investisseurs Malins, je vous donnerai d’autres conseils clefs pour parfaire vos investissements et vous enrichir au plus vite, et #pasdans20ans !

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