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Utiliser l’option d’imposition à l’IS pour votre SCI : quelles modalités, quelles conséquences ?

Pour continuer notre série sur les Sociétés Civiles Immobilières qui avait commencé avec notre article sur l’option d’assujettissement à l’IS nous regarderons les modalités pour exercer votre option vous permettant d’assujettir la SCI à l’Impôt sur les Sociétés.

Impôt sur les sociétés ?

Je me permets de rappeler que si vous avez constitué une Société Civile Immobilière (pour des raisons fiscales sur la succession notamment), celle-ci sera par défaut assujettie à l’IRPP (Impôt sur les Revenus des Personnes Physiques), l’imposition classique des personnes physiques. Or, la SCI est généralement détenue par des physiques (certes !) mais elle est avant tout une personne morale. Vous avez donc la possibilité d’opter pour l’IS (Impôts sur les Sociétés). Je vous renvoie à notre précédent article pour la différence entre personne morale et physique (dans les notes de bas de pages).

Formalités

Pour exercer l’option de passage à l’IS, vous devez adresser au service des impôts duquel votre SCI dépend un courrier.

Vous devrez notifier :

  • La désignation de la société ainsi que son siège social
  • Les noms, prénoms et adresses des associés
  • Et enfin la répartition du capital social, c’est-à-dire quel part du total des titres de la société possède chaque associé

Cela devra également être signé par tous les associés, sauf cas contraire mentionnés dans les statuts de celle-ci.

Vous avez trois mois à partir du début de l’exercice pour notifier les impôts de ce changement. Cela signifie que si l’exercice comptable se déroule du 1er Janvier au 31 Décembre (et c’est généralement la norme), alors vous avez jusqu’au 31 Mars.

Il convient de relever que jusqu’à fin 2018, cette option était irrévocable. La loi de finances pour 2019 a introduit la possibilité de renoncer à cette option jusqu’au cinquième exercice suivant celui au titre duquel l’option a été exercée. En l’absence de renonciation pendant cette période, l’option devient irrévocable. Je vous renvoie à notre article sur le sujet pour plus de détails.

Plus-values latentes lors de la prise d’option

Si, lorsque vous décidez de passer à la fiscalité IS, il s’avère que vous ayez des plus-values latentes (une plus-value non comptabilisée, grâce à la cession d’un bien notamment), vous avez le choix de subir l’imposition sur celles-ci immédiatement ou de continuer le report qui était déjà en place (qui justifie le caractère latent de ses plus-values). Ce choix portera sur l’ensemble des immobilisations obligatoirement.

Imposition immédiate

Cette option devra être étudiée avec beaucoup d’attention. En fonction de l’ancienneté de la détention la plus-value réalisée pourra être atténuée, voire totalement exonérée (au-delà de 30 ans). Je vous renvoie encore une fois à (LIM) notre article sur l’option d’assujettissement à l’IS.

Malgré tout, la valorisation des actifs de la société devra être réalisée avec beaucoup de rigueur et de réalisme. En effet, l’administration a une tendance à surveiller étroitement ce type d’opération. Dans ce cas, la société pourra inscrire les biens au bilan d’ouverture de la première période d’assujettissement à l’IS pour leur valeur vénale (cela correspond à la valeur de marché du bien[1]) à cette date.

Attention à bien retirer le terrain de la valeur amortissable ! (Les terrains ne sont jamais amortis) Ils représentent généralement 30% de la valeur totale du bien immobilier.

Report d’imposition

Pour bénéficier de ce report, doivent être inscrits au bilan d’ouverture de la première période d’assujettissement à l’impôt sur les sociétés, d’une part, la valeur d’origine des biens et, d’autre part, les amortissements et provisions qui auraient pu être déduits si la société avait été soumise à l’impôt sur les sociétés depuis leur acquisition ou leur création.[2]

En somme, vous établissez la valeur du bien à sa valeur d’acquisition à laquelle on enlève la valeur du terrain et à laquelle on déduit les amortissements comptables qu’aurait fait une société en possession de ce même bien.

En cas de cession ultérieure des biens, les plus-values seront réalisées classiquement pour une société :[3]

Plus-value = Prix de vente – (prix d’acquisition – amortissements)

Cela va donc augmenter le montant de la plus-value à court terme : le prix d’acquisition est réduit par les amortissements, la plus-value s’en voit augmentée !

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[1] Bulletin Officiel des Finances Publiques (2019) ENR – Mutations à titre gratuit – Successions – Assiette – Principe d’évaluation à la valeur vénale. Retrieved November 13, 2019, from https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/825-PGP

[2] Code Général des Impôts art. 202 ter, II-al. 2

[3] Code Général des Impôts art. 39 duodecies, 10

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