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La location meublée : c’était mieux avant !

Nous prenons un peu de recul sur l’évolution de la fiscalité des particuliers en France, en prenant pour exemple la location meublée. Et vous allez vite voir que c’était mieux avant !

La location meublée avant 2018

Avant de parler du passé, il me semble nécessaire d’évoquer la différence entre LMP pour Loueur Meublé Professionnel et LMNP pour Loueur Meublé Non Professionnel.

A ces deux formes correspondent des fiscalités différentes.

Conditions

Les conditions pour être considéré loueur meublé professionnel (LMP) furent les suivantes (ce n’est donc plus le cas aujourd’hui) :

  • Inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) en tant que loueur de meublé professionnel.
  • >23 000 € de recettes annuelles
  • Les loyers représentaient plus de la moitié des revenus du foyer.

Ces trois conditions devaient être remplies. Dès lors, si vous souhaitiez rester LMNP, il suffisait de ne pas s’inscrire au RCS !

Différences Fiscales

Ceci n’étant plus vrai aujourd’hui, je vais aller rapidement sur ce sujet.

LMNP

Sachez globalement que pour le LMNP, les avantages étaient les suivants :

  • Pas de cotisations sociales sur les revenus puisqu’il ne s’agissait pas d’une activité professionnelle.
  • Possibilité d’amortir le bien, les travaux, les frais d’achat (agence, notaire…) et donc, bénéficier d’une fiscalité des revenus avantageuse.
  • Bonus : pas de reprise des amortissements déduits lors de la revente du bien. [1]
  • Revente et calcul des plus-values taxées selon les plus-values des particuliers. Cela signifie : plus de fiscalité après 22 ans et plus de prélèvements sociaux après 30 ans. *

Je vous renvoie à cet article pour mieux comprendre le fonctionnement « classique » des amortissements.

LMP

Les avantages étaient les suivants :

  • Peu de cotisations sociales car les revenus étaient amputés des charges et amortissements.
  • Déficits reportables, et sans limitation de durée
  • Déficits imputables sur d’autres types de revenus
  • Possibilité de revendre en exonération d’impôts sous certaines conditions
  • Possibilité de changer en LMNP et vice-versa

Les avantages étaient donc très importants ! Et c’est le premier indice que nous découvrirons sur la tendance de la fiscalité française : les conditions se sont durcies depuis 2018.

La location meublée de nos jours

Conditions

De nos jours, la condition d’inscription au RCS ne fait plus partie des critères indispensables pour basculer au régime LMP. Ainsi vous devenez automatiquement LMP une fois les deux autres conditions remplies.

Cela rend donc impossible de passer de LMP à LMNP selon vos desiderata.

Les conséquences sont sévères, notamment lors du calcul de la plus-value, car vous pouvez devenir LMP après une acquisition immobilière, auquel cas les amortissement seront intégrés à la valeur du bien augmentant mécaniquement la base fiscale. Le mécanisme est expliqué au petit 1 en bas de cet article.

Voici un tableau récapitulatif :

 LMNPLMP
Catégorie de revenusBIC non professionnelsBIC professionnels
AmortissementsOUI (si le bailleur est soumis au régime réel d'imposition)OUI (si le bailleur est soumis au régime réel d'imposition)
Déductions des intérêts d'emprunts et de la totalité des chargesOUI (si le bailleur est soumis au régime réel d'imposition : frais d'établissement, frais de gestion, réparations)OUI (si le bailleur est soumis au régime réel d'imposition : frais d'établissement, frais de gestion, réparations)
Sort des déficitsImputation sur les revenus de même nature c'est-à-dire sur les BIC non-professionnels de l'année, à défaut sur ceux réalisés au cours des 10 années suivantesImputation sans limite sur le revenu global
Bénéfice de la réduction d'impôt « Censi Bouvard »OUIOUI
Régime applicable aux plus-valuesPLUS-VALUES IMMOBILIÈRES DES PARTICULIERS Exonération IR si immeuble détenu depuis 22 ans ou plus et cotisations sociales si 30 ans ou plusPLUS-VALUES IMMOBILIÈRES DES PROFESSIONNELS = Différence entre prix de vente et valeur comptable : voir (1).
Taxée à 12,8% + 17,2% de prélèvements sociaux pour la plus-value à long terme. (IR exonéré au bout de 15 ans)
Plus-value à court terme selon votre TMI (tranche marginale d'imposition) + cotisations sociales des indépendants (IR exonéré au bout de 5 ans)
TVAPrincipe : exonération de TVA Option possible : en cas de bail commercial à un exploitant hôtelierPrincipe : exonération de TVA Option possible : en cas de bail commercial à un exploitant hôtelier
Exploitation via une sociétéLe bailleur a la possibilité d'exploiter à travers une société (SNC, EURL, SARL de famille) Ceci peut faciliter la transmission du patrimoineLe bailleur a la possibilité d'exploiter à travers une société (SNC, EURL, SARL de famille) Ceci peut faciliter la transmission du patrimoine
Démembrement de propriétéSi le bailleur a recours à une société, un démembrement des parts sociales peut être envisagé afin de réaliser une transmission à moindre coût fiscal Le démembrement est également possible sur un immeuble exploité en direct **Si le bailleur a recours à une société, un démembrement des parts sociales peut être envisagé afin de réaliser une transmission à moindre coût fiscal Le démembrement est également possible sur un immeuble exploité en direct **

Les avantages s’avèrent être bien plus faibles de nos jours qu’ils ne l’étaient avant 2018.

Conclusion

La tendance que je projetterai vis-à-vis de la fiscalité des particuliers en France est la suivante :

  • Percevoir des recettes accrues ou nouvelles pour tenter de maintenir l’équilibre de ses comptes, ou a minima réduire les déficits,
  • Donner les moyens aux collectivités locales de percevoir de nouveaux revenus, en remplacement des subventions de l’état qui diminuent,
  • Maintenir les systèmes de protection sociale actuels, 
  • Respecter les critères de l’Union Européenne, notamment en matière de déficit budgétaire.

Je pense que ce sont les principales choses qui drivent les hauts fonctionnaires qui décident des réformes fiscales à venir. Continuez de me suivre, je m’efforce de vous tenir au courant des changements fiscaux à venir !

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[1] Par exemple : si vous amortissez pour 100 000 € et que votre bien valait 200 000 €. Si vous le revendez 250 000 €, vous êtes imposé sur 50 000 € (250 000 – 200 000). Alors que la plupart du temps la fiscalité veut que vous comptiez les amortissements. La logique aurait donc voulu une base fiscale de 150 000 € (250 000 – (200 000 – 100))  

* Depuis les revenus 2012, les plus-values à court terme (plus-value à hauteur des amortissements déduits) restent soumises aux cotisations sociales.

** Attention : l’amortissement ne portera que sur le droit d’usufruit.

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