Avec une moyenne d’environ 20 ans, votre crédit immobilier vous suivra durant une grande partie de votre vie. Vous recevez de l’argent, vous le placez ou vous remboursez par anticipation ? La réponse n’est pas évidente…
Dans la lignée de notre dernier article, nous continuons sur les questions autour de la résidence principale. De ce que j’ai pu constater dans mon travail, la plupart des gens vont placer l’argent, en immobilier ou en placements financiers que vous commencez à connaitre : assurance vie, PEA, et j’en passe. Mais est-ce la meilleure solution ? En effet, vous pouvez aussi choisir de rembourser par anticipation votre prêt, ce qui vous coûtera des frais de remboursement anticipé correspondant à un montant compensant en partie les intérêts que la banque aurait dû recevoir[1]. Prenons un exemple pour comparer les deux situations.
La maison d’Éric et Yasmine*
Éric et Yasmine sont mariés depuis plusieurs années. Heureux avec beaucoup d’enfants, ils ont acheté naturellement à crédit leur résidence principale. Une belle maison dans un quartier mitoyen de Limoges pour 400 000 € qu’ils ont emprunté sur 25 ans. Le taux est 1,90% avec 0,25% d’assurance pour des mensualités de 1759,34 €.
Dix ans se sont écoulés depuis l’acquisition du domaine familial et il leur reste à rembourser 261 061,11 €. Toutefois, après le décès de la mère de Yasmine, celle-ci reçoit un héritage de 130 000 €. Une somme convenable qu’il convient d’employer à bon escient pour cette famille Limougeaude. Deux points de vue vont s’affronter !
Le point de vue d’Éric
Éric considère qu’étant en capacité de gérer les mensualités actuelles du prêt (on le rappelle : 1759,34 €), le couple peut se permettre de placer les fonds. Il lui conseille d’opter pour un placement en assurance vie (rappelons que l’argent appartient à madame puisque l’argent reçu d’un héritage est un bien propre), avec une allocation équilibrée qui lui délivre une performance annuelle moyenne de 4,03%. (Qui ne sera connue qu’au bout des 15 ans, évidemment)
Bilan 15 ans plus tard
Le couple, désormais propriétaire à 100% de sa résidence principale, retrouve sa pleine capacité d’endettement. Yasmine détient 130 000 * 1,0403^15 = 235 138 € sur son contrat d’assurance vie.
Le point de vue de Yasmine
Yasmine préfèrerait rembourser par anticipation son crédit immobilier. Elle va donc diminuer les mensualités et le capital restant dû. On réduit le capital du montant des frais de remboursement anticipé, qui s’élèvent au maximum à 6 mois d’intérêt soit ici 2 492 €.
Le crédit sera réduit de 127 508 €
Nouveau CRD : 133 553 €
Nouvelle Mensualité : 936,62 €
En réduisant ses mensualités, le couple peut s’endetter à nouveau. Yasmine souhaiterait investir dans une résidence étudiante en région parisienne, qui pourra éventuellement servir aux enfants s’ils font leurs études sur Paris.
**On notera l’imposition à 0% permise pendant 15 ans grâce à des annuités d’amortissement supérieures aux revenus générés par le bien.
Bilan 15 plus tard
On suppose une revalorisation de 1% par an du bien immobilier. Il vaudra donc : 248 400 € * 1,01^15 = 248 400 * 1,16 = 288 384 €.
Durant ces 15 années qui se sont écoulées, le couple payait des mensualités de (812,94 + 936,62) = 1 749,56 €. Ce qui est similaire aux 1759,34 € dans la situation proposée par Éric.
La différence, c’est qu’on se retrouve là avec un patrimoine de 288 384 € (TRI net d’impôt de 5,45%) contre 235 138 €.
Conclusion
La différence d’environ 50 000 € démontre clairement qu’à situation égale, le remboursement anticipé paraît beaucoup plus avantageux. En effet, la capacité d’endettement a été maximisé dans les deux scenarii. La différence est la suivante : sur la résidence principale, le crédit n’est qu’une nécessité. Il permet d’améliorer sa capacité d’achat mais ne dégage pas de performance. Le but va être de rembourser le plus vite possible le crédit afin de pouvoir emprunter pour acheter du locatif, car seul ce dernier est rentable et seul ce dernier vous permet de profiter de l’effet de levier, que nous détaillerons dans un prochain article. Cet effet de levier est un atout : il booste la rentabilité des capitaux propres (votre apport) et permet parfois des économies fiscales conséquentes car les intérêts réduisent le résultat fiscal et donc les impôts payés. On pourrait argumenter là que certains placements financiers pourraient changer la donne, mais nous avons ici considéré un placement « équilibré » avec un risque plus réduit et donc une rentabilité plus faible, mais plus adéquat pour un couple avec des enfants. Encore une fois, chaque solution doit être adaptée au cas particulier, c’est notamment à ça que servent les conseillers ! En effet, ses exemples sont représentatifs des situations que je peux rencontrer dans mon quotidien avec les clients. Si cela ne tenait qu’à moi, je ferais différemment. Et vous, que feriez-vous ?
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*Attention ! Ceci est une simulation à but informatif uniquement et doit être considérée comme telle. Elle ne contient par conséquent aucune promesse de vente et aucun engagement ne doit être pris sur la base de cet article. Les placements évoqués ici comporte un risque de perte en capital, qu’ils soient financiers ou immobiliers, et quel que soit le niveau de risque.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé en particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêt d’argent. En matière de crédit immobilier, le(s) futur(s) emprunteur(s) bénéficie(nt) d’un délai de réflexion de 10 jours après réception de l’offre de prêt pour donner son (leur) accord.
[1] Cette indemnité ne peut pas dépasser 6 mois d’intérêt sur le capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt, et ne peut pas dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement. Source : Service Public. (2019) Comment rembourser son crédit immobilier par anticipation ? | service-public.fr. Retrieved July 18, 2019, from https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1669