Le projet de financement de la sécurité sociale 2021 est sortie, et clarification est faite quant à l’affiliation à l’URSSAF des loueurs en LMP (location meublée professionnelle) : ils devront cotiser à l’URSSAF.

Nouveauté

En effet, L’article 14 supprime la condition d’inscription au RCS comme critère d’affiliation ou non à la Sécurité sociale. Dorénavant, seront affiliés à la sécurité sociale des indépendant et devront donc payer des cotisations sociales URSSAF :

• Les exploitants de locations meublées saisonnières dont les recettes dépassent 23 000 €. Rien de nouveau à l’horizon, c’était déjà le cas depuis quelques années.
• Les exploitants de LMP, c’est-à-dire, ceux dont les recettes de location meublée excédent 23 000 € et qui sont supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal. Les loueurs en meublé professionnel (LMP) vont donc devoir payer des cotisations sociales en lieu et place des prélèvements sociaux.

Cela signifie qu’au lieu des 17,2% de prélèvement sociaux, vous payerez un montant assurément plus important. Il dépend de beaucoup de facteurs mais sachez que la moyenne est de 22% et qu’elle sera probablement supérieure pour un exploitant de LMP.

C’est une mauvaise nouvelle pour les investisseurs qui avaient misé sur cette faille fiscale pour construire leur modèle d’investissement. Il faut garder à l’esprit que le proverbe dit vrai : Si c’est trop beau pour être vrai, alors ça l’est probablement ! Cette faille était vouée à être corrigée tôt ou tard.

Rappel des avantages LMP

Être exploitant LMP garde toutefois des avantages, que je liste brièvement :

• Possibilité de déduire un certain nombre de charges des recettes
• Possibilité de reporter le déficit locatif sur d’autres revenus
• Pas d’imposition sur les plus-values (CA < 90 000 € & + 5 ans d’activité)
• Pas d’Impôt sur la Fortune Immobilière (ex-ISF)
• Droits de succession allégés : Les droits de succession ne seront pas exigibles immédiatement, ils pourront être « étalés » sur 15 ans. Par ailleurs les droits peuvent faire l’objet d’un abattement de 75 % si les 3 conditions suivantes sont remplies :
  • le défunt a exercé son activité pendant au moins 2 ans
  • les héritiers conservent les biens pendant au moins 6 ans
  • un des héritiers poursuit l’activité pendant au moins 5 ans.

Enfin, les droits de succession peuvent être déduits du bénéfice imposable des héritiers si ceux-ci conservent le statut de loueur meublé.

La stratégie de l’administration fiscale

C’est une histoire rondement menée. Les administrations fiscales comblent régulièrement des failles fiscales, qui ont souvent été créée pour allouer les capitaux d’une manière précise. Le but était de favoriser la location meublée, qui plaît à certaines populations comme les étudiants.

Ils décidèrent donc de supprimer cet avantage, et cela s’est fait en deux temps :

• En Février 2018 (confirmée dans la loi de finances pour 2020) : Suppression du critère d’inscription au RCS en tant que condition obligatoire pour être considéré comme LMP ; Il s’agit là d’un premier mouvement puissant qui a fait basculer de manière automatique de nombreux loueurs en meublés non professionnels (LMNP) dans le statut LMP.
• Ensuite, notre sujet du jour : Loi de financement de la sécurité sociale pour 2021 = Affiliation à la sécurité sociale des indépendants et donc cotisation URSSAF pour les loueurs en meublés professionnels (y compris ceux qui devenus automatiquement professionnels depuis 2018).

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