La location meublée est encore privilégiée par les investisseurs de par ses nombreux avantages. Aujourd’hui je vous explique comment déclarer vos revenus de location meublée professionnelle (LMP) et non professionnelle (LMNP). C’est parti !
LMP et LMNP ?
On distingue deux types de locations meublée : professionnelle ou non. Pour être loueur professionnel, il faut que les deux conditions suivantes soient remplies :
Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), les 2 conditions suivantes doivent être réunies[1] :
- Les recettes annuelles retirées de cette activité (total des loyers TTC, charges comprises) par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € sur l’année, y compris en cas de clôture d’exercice en cours d’année.
- Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres bénéfices industriels et commerciaux).
Si vous ne remplissez qu’une seule (ou aucune) de ses conditions, alors vous serez LMNP. L’inscription au RCS (Registre du commerce et des sociétés) est désormais facultative.
Déclarer ses revenus LMNP
Revenus exonérés
Pour commencer, sachez qu’il existe certains revenus LMNP qui sont exonérés d’impôts, comme :
- Les revenus de la location meublée d’une ou de plusieurs pièces faisant partie de votre habitation principale :
- Si la ou les pièce(s) louée(s) constitue(nt) la résidence principale du locataire ou sa résidence temporaire lorsqu’il dispose d’un contrat de travail conclu en application du 3° de l’article L 1242-2 du code du travail (salarié saisonnier) ;
- Et si le prix de location reste fixé dans des limites raisonnables. En 2019, le loyer annuel par m², charges non comprises, ne doit pas excéder 187 €/m²/an en Île-de-France et 138 €/m²/an dans les autres régions.
- Le produit de la location d’une ou plusieurs pièces de votre habitation principale à des personnes n’y élisant pas domicile (chambres d’hôtes). Le produit ne doit pas excéder 760 € TTC par an.
Choisir entre l’imposition forfaitaire au régime Micro-BIC et le régime réel d’imposition.
L’exploitant d’une location meublée non professionnel aura le choix entre l’imposition du bénéfice réellement généré par son activité de location meublée ou l’imposition du chiffre d’affaires au forfait après déduction d’un abattement de 50% (ou 71% pour location des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôtes et les gîtes ruraux classés meublés de tourisme).
On parle de régime Micro BIC, BIC pour Bénéfices Industriels et Commerciaux.
Le régime Micro BIC
Le régime micro-BIC s’applique lorsque le montant de vos recettes de l’année précédente ou de l’avant-dernière année n’excède pas :
- 72 600 € pour les locations de locaux d’habitation meublés ;
- 176 200 € pour les locations de chambres d’hôtes et de meublés de tourisme classés.
Pour l’imposition des revenus tirés de la location meublée, vous êtes par défaut associé au régime Micro BIC, mais vous pouvez également opter pour le régime réel d’imposition.[2]
Concrètement, comment je déclare mes revenus LMNP ?
Les revenus immobiliers de LMNP devront être déclarés dans la déclaration 2042 RC PRO dans les cases suivantes :
Possibilité 1 : Vos revenus de location meublée sont soumis aux cotisations sociales (SSI – URSSAF).
Si vos revenus de locations meublées sont soumis aux cotisations et contributions sociales par les organismes sociaux, déclarez :
- Le montant de vos recettes lignes 5NW à 5PJ si vous relevez du régime micro-BIC.
- Le montant de votre bénéfice lignes 5NM à 5M si vous relevez du régime réel.
Les conditions pour que vos revenus soient affiliés au régime de la sécurité sociale des indépendants sont les suivantes :
- Les loueurs en meublé qui exercent l’activité de location saisonnière, définit comme la location de locaux à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile dès lors qu’ils réalisent plus de 23 000€ de recettes d’exploitation. Attention, il s’agit bien des recettes, c’est à dire de la somme des revenus perçus, charges incluses. Il ne faut pas confondre recettes et bénéfice imposable.
- Les loueurs de chambres d’hôtes qui retirent de cette activité de location meublée un revenu imposable supérieur à 5 268 € en 2019 sont soumis aux cotisations sociales et aux contributions sociales par les organismes sociaux
- Les loueurs en meublé qui exercent l’activité de location longue durée (= Location de la résidence principale du locataire, y compris les locations meublées pour les étudiants) dès lors que l’exploitation génère plus de 23 000 € de recettes par an ET que le propriétaire ou un membre de son foyer fiscal est inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel.
Possibilité 2 : Vos revenus ne sont pas soumis aux cotisations sociales URSSAF mais aux prélèvements sociaux (17.20% en 2020).
- Si vous êtes loueur en meublé non professionnel de location de chambres d’hôtes et meublés de tourisme : Vous devez déclarer aux lignes 5NG à 5PG le montant total des sommes que vous avez encaissées (loyers, charges facturées au locataire et provisions pour charges). Un abattement forfaitaire de 71 % (avec un minimum de 305 €) sera appliqué !
- Si vous êtes loueur en meublé non professionnel hors location de chambres d’hôtes et meublés de tourisme, vous devez déclarer aux lignes 5ND, 5OD ou 5PD le montant total des sommes que vous avez encaissées (loyers, charges facturées au locataire et provisions pour charges). Un abattement forfaitaire de 50 % (avec un minimum de 305 €), représentatif de charges sera automatiquement appliqué, ce qui reste très intéressant.
Possibilité 3 : Vous êtes déficitaire
Les loueurs en meublés non professionnel qui dégagent un déficit de leur activité de location meublée doivent le déclarer lignes 5NY à 5PZ.
Ces déficits ne peuvent s’imputer que sur les revenus de même nature et non sur le revenu global. Cela servira à réduire votre imposition globale sur cette classe de revenus.[3]
Déclarer ses revenus LMP
Vous devez simplement déclarer vos revenus dans le même formulaire (2042 RC PRO) que les loueurs meublés, vous êtes automatiquement rangé dans la catégorie des loueurs meublés professionnelle si vous avez validé les deux conditions mentionnées plus haut.
Attention ! Il ne faut pas confondre location meublée et para-hôtellerie. En effet, lorsque l’hébergement s’accompagne d’au moins trois des prestations suivantes :
- Petit déjeuner ;
- Nettoyage régulier des locaux ;
- Fourniture de linge de maison ;
- Réception de la clientèle dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements hôteliers.
Alors la prestation relève du régime de la para-hôtellerie, que je ne détaillerai pas dans cet article, et non du régime de la location meublée.
Choisir entre l’imposition forfaitaire au régime Micro-BIC et le régime réel d’imposition.
Le régime micro-BIC n’est pas réservé aux loueurs en meublé non professionnels. Le loueur en meublé professionnel pourra choisir l’imposition forfaitaire si celle-ci lui est plus favorable, c’est à dire si la somme de ces charges d’exploitation sont supérieures à 50% ou 71% selon le mode de location.
Régime micro BIC
Pour bénéficier du régime micro-BIC, vous devrez déclarer le montant total des sommes que vous avez encaissées (loyers, charges facturées au locataire et provisions pour charges) en case :
- KP si vous exercez une activité de location meublée éligible à l’abattement forfaitaire de 50% ;
- 5KO si vous exercez une activité de location meublée éligible à l’abattement forfaitaire de 71% ; c’est-à-dire location de chambres d’hôtes et meublés de tourisme.
Régime réel
Les bénéfices provenant de l’activité de location meublée exercée à titre professionnel, imposés selon le régime réel, doivent être déclarés sur les lignes “revenus imposables” 5KC à 5MI et les déficits lignes 5KF à 5ML. Gros avantage : les déficits des loueurs en meublé professionnels sont imputables sur le revenu global sans limitation de montant.
La plus-value de cession des immeubles donnés en location meublée et inscrits à l’actif est soumise au régime des plus-values professionnelles. Elle est susceptible de bénéficier de l’exonération prévue par l’article 151 septies du Code Général des Impôts lorsque les recettes sont inférieures à 90 000 € (exonération totale) ou à 126 000 € (exonération partielle).
L’imposition des revenus de location meublée professionnelle aux cotisations sociales (URSSAF / SSI) ou aux prélèvements sociaux.
De la même manière que pour les revenus LMNP, l’activité de location meublée professionnelle peut être ou non soumises aux cotisations sociales.
Pour les rares LMP qui restent soumis aux prélèvements sociaux de 17,20% (et donc ceux qui ne sont pas affiliés au SSI-URSSAF), ils ne devront pas oublier de déclarer leurs revenus de location meublée professionnels dans le pavé spécial du formulaire :
Rappelons que le loueur en meublé en location courte durée, qu’il soit professionnel ou non professionnel, devra payer des cotisations sociales à l’URSSAF dès lors que cette exploitation génère plus de 23 000€ de recettes par an.
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[1] Service Public. (2020) Régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP) – professionnels | service-public.fr. Retrieved May 12, 2020, from https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F32805
[2] L’option doit être exercée avant le 1er février de la première année pour laquelle vous souhaitez bénéficier du régime réel. L’option est valable un an et reconduite tacitement chaque année pour un an.
[3] C’est-à-dire que ces déficits ne s’imputent ni sur le revenu global, ni sur les revenus d’autres activités commerciales exercées à titre non professionnel ni sur les bénéfices générés par l’activité de location meublée exercée à titre professionnel.