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Comment éviter les pièges de l’investissement en couple !?

Avis aux couples qui veulent investir en concubinage et veulent déjouer les pièges de l’investissement pour économiser beaucoup d’argent en cas de séparation…

L’achat d’un bien immobilier représente pour beaucoup de couples une étape importante de leur vie. Lorsque que des époux achètent un bien immobilier, qu’il soit locatif ou à usage de résidence principale, leur patrimoine immobilier dépend des règles de leur régime matrimonial. Mais pour un couple en concubinage, certaines particularités doivent être connues avant de s’engager dans un investissement.

Une acquisition immobilière nécessite soit des apports financiers importants, soit un financement bancaire. Dans le cas d’un couple qui n’est pas marié, il est indispensable de bien préparer le projet et de penser aux éléments qui pourraient avoir des conséquences importantes : présence d’enfants, séparation, invalidité ou décès.

En règle générale, l’indivision est la pratique la plus souvent utilisée pour les couples en concubinage qui acquièrent un bien immobilier. Ce dispositif permet à chaque membre du couple de disposer du bien au prorata du montant qu’ils ont apporté dans le projet. Lorsque des cas de séparation interviennent et que le couple souhaite vendre son bien, chaque personne peut donc recueillir une somme équivalente à la part de propriété dont elle dispose. Si un emprunt est contracté pour financer le projet, il est divisé selon la part du montant investi par les personnes qui constituent le couple. Ce point est très important puisqu’il permet de protéger le concubin qui dispose d’un salaire moins élevé que l’autre. On peut donc imaginer des situations où les concubins sont « co-propriétaires » du bien à hauteur de 50% chacun, mais aussi à parts inégales comme dans le cas d’une répartition 90%/10%.

Il convient toutefois de préciser que les concubins qui contractent un emprunt pour financer leur projet immobilier ont tout deux la qualité de co-emprunteur et sont de fait solidairement responsables. Cela signifie que si la personne qui dispose de 90% des parts du bien ne parvient pas à rembourser son emprunt, celle qui dispose des 10% pourra être poursuivie pour rembourser la totalité de l’emprunt.

Par ailleurs, en cas de séparation, il est fréquent qu’un des membres du couple rachète la part de l’autre en reprenant le crédit bancaire à son compte pour que chacun puisse « repartir » de son côté. Attention de songer à modifier la garantie de l’emprunt. Il arrive que le membre du couple qui a cédé la propriété à l’autre reste caution solidaire du remboursement de l’emprunt alors qu’il n’est plus propriétaire !

Un autre point important à connaître concerne les règles de droit de l’indivision en cas de cession. La vente d’un bien en indivision nécessite l’accord de l’ensemble des propriétaires. Ainsi, des obstacles peuvent apparaitre si l’un des deux concubins ne souhaite pas vendre le bien pour quelque raison que ce soit. Toutefois, ce type de blocage n’est généralement que temporaire puisque selon la loi française (article 815 du code civil), « toute personne indivisaire peut provoquer le partage sans être contraint à demeurer dans l’indivision ». Mais tous ceux qui ont déjà vécu l’expérience de chercher à faire appliquer la loi, savent à quel point le processus peut être long et coûteux.

Enfin, il faut être conscient que le concubinage n’est pas protecteur pour les personnes qui composent le couple, et ce, même s’ils sont pacsés. En effet, si l’un des concubins vient à décéder, l’autre personne n’aura pas la qualité d’héritier légal. Ce seront ses parents, frères et sœurs ou encore enfants qui auront un droit d’héritage !

Pire encore, imaginez un instant que votre conjoint décédé avait des enfants mineurs nés d’une première union… Vous pourriez vous retrouver en indivision avec les enfants du défunt conjoint dont le patrimoine serait géré par l’ex conjoint tant qu’ils sont mineurs. La négociation s’annonce compliquée…

Si l’on souhaite protéger son partenaire, on peut donc envisager de préparer un testament qui prévoit de léguer une part du bien au concubin survivant, un droit d’usufruit, ou encore un droit d’usage et d’habitation. Un conjoint pacsé pourra recevoir sa part d’héritage prévu dans le testament du conjoint décédé en exonération totale de droits de succession au même titre qu’un conjoint marié. En revanche pour un couple en concubinage, la sanction financière est lourde ! Il peut recevoir… mais il faudra payer 60% de taxes sur la valeur du bien transmis !

J’espère donc que cet article vous aidera à bien considérer l’ensemble de ces aspects en amont de vos investissements en couple. Je vous invite à consulter vos conseils juridiques habituels pour approfondir vos cas particuliers. Vous pouvez aussi partager cet article avec votre entourage car il y a de très nombreuses personnes concernées !

Laissez un commentaire soit pour nous dire comment cet article vous a aidé ou encore pour poser vos questions complémentaires! C’est bien à cela que sert la communauté des investisseurs malins !

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