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3 questions essentielles à vous poser avant d’acquérir votre résidence principale

L’acquisition d’une résidence principale est l’objectif de toute une vie. Le bien doit être parfait. On vous fait confiance pour trouver le bien qui vous conviendra. Mais quid de la stratégie patrimoniale ?

En effet, l’achat de la résidence principale comme premier bien immobilier a beaucoup de détracteurs, et à juste titre ! Ces derniers considèrent qu’il vaut mieux acheter du locatif en priorité pour générer des revenus rapidement qui permettront à terme d’emprunter plus pour profiter du levier sur l’achat de la résidence principale. Comme souvent dans ces débats, il n’existe pas de vérité absolue. Cela dépend de votre situation. Quoiqu’il en soit, il existe des questions essentielles que vous devriez vous poser avant d’envisager acquérir votre résidence.

Question 1 – Ce bien répond-il à vos besoins d’aujourd’hui et vos attentes de demain ?

Vous avez repéré ce sublime T3 à Paris dans un arrondissement proche de votre lieu de travail à un prix défiant toute concurrence. Allons-y !

Mais attention : il est parfait pour vous aujourd’hui, mais est-ce que cela sera le cas dans 1 an ? 5 ans ? 10 ans ? Avec 3 enfants on peut se sentir à l’étroit dans un T3. Si vous êtes muté ailleurs ? Vous sentez-vous de vivre toute votre vie dans l’agitation de la métropole ? Ces questions sont banales, mais il faut se les poser : vous perdez une partie de votre liberté en vous installant dans une résidence principale.

A contrario, louer vous permet d’être libre de changer de toit dès que la situation évolue. En effet, votre logement loué vous correspond parfaitement à l’instant T, que ce soit en termes de prix, de surface et de localisation. Je vous laisse imaginer les avantages afférents à cette liberté supplémentaire : l’imprévu, qu’il soit heureux ou non, est plus facilement assimilable par votre foyer.

Question 2 – Avez-vous de la visibilité sur votre situation future ?

Une étude d’Adecco[1] a montré que 26% des salariés ont connu une transition professionnelle au cours des derniers mois (cette étude date de 2016, on supposera ici que la tendance ne s’est pas inversée depuis). De plus, un actif entrant aujourd’hui sur le marché du travail changera en moyenne 4,5 fois d’employeur selon l’INSEE. Ajoutons à cela la recrudescence des divorces (1 mariage sur deux !), on comprend rapidement qu’il existe un manque de visibilité certain sur l’avenir. Ce manque de visibilité et la propension à bouger semblent incompatibles avec l’achat d’une résidence principale.

Question 3 – Un achat maintenant est-il plus intéressant financièrement qu’une location ?

Sur les 30 dernières années, on a observé une croissance quasiment stable des prix de l’immobilier, auquel on ajoute des rentabilités locatives élevées (de l’ordre de 5% en moyenne) comparées au taux sans risque[2]. Mais cette tendance va-t-elle se poursuivre ? C’est un autre débat que de savoir si l’immobilier en France est une bulle, et je ne souhaite pas l’ouvrir. Mais la possibilité existe. C’est un autre risque pris en achetant une résidence principale : vous vous endetterez 25 ans pour payer un bien qui vaudra potentiellement 15% de moins… ou de plus.

Ajoutons à cela la taxe foncière que vous paierez en plus, après avoir payé tous les frais liés à l’acquisition (a.k.a. les « frais de notaire »), l’assurance du crédit, les frais d’agence etc. Tous ces coûts que vous n’aviez pas en étant locataire.

J’ai beaucoup insisté ici sur les avantages à être locataire. Nous verrons plus tard les avantages de la résidence principale. Mais allons droit au but : vous voulez investir dans l’immobilier, n’est-ce pas ?

Comment investir dans l’immobilier ?

En mettant de côté l’achat de résidence principale, vous pouvez consacrer votre épargne à ces différents biens :

Investissement en location meublée

Investir dans des bien meublés permet de dégager des revenus BIC qui ne seront pas imposés pendant plusieurs années car vous pourrez déduire les déficits fiscaux issus de l’amortissement. Cela signifie que vous pourrez affecter une charge de d’amortissement correspondant à une partie du prix du bien chaque année. Cet amortissement réduira votre résultat (vos loyers réduit des charges) et le rendra virtuellement nul. Virtuellement car un amortissement est une charge non décaissée (vous ne la payez pas !). Vous serez donc en déficit les premières années et ne serez donc pas imposé.

SCPI

La SCPI pour « Société Civile de Placement Immobilier », également connue sous le nom de « Pierre Papier », est un placement immobilier locatif de long terme, qui distribue un revenu potentiel à ses associés. Les revenus correspondent aux loyers perçus au prorata des parts investies. Par exemple, si vous détenedez 100 000 € de SCPI et que la rentabilité de la SCPI est de 5% vous recevrez 416€ par mois. Ce support non coté collecte des fonds auprès d’épargnants pour constituer un portefeuille composé exclusivement de biens immobiliers (logements, bureaux, commerces…).

Il y a beaucoup d’avantages à l’investissement en SCPI : la gestion est forcément 100% déléguée, pas de frais annexes (si ce n’est des frais d’entrées généralement importants qui impliquent une conservation sur le long terme) et surtout le ticket d’entrée est beaucoup plus faible ! Généralement à partir de 1000 € vous pouvez investir en SCPI. Comme c’est un placement en immobilier, il est possible d’emprunter pour investir dans les SCPI et donc de profiter de l’effet de levier ! Il est même possible d’intégrer des SCPI dans un contrat d’assurance vie. Enfin certaines SCPI investissent dans certains pays d’Europe ce qui permet d’alléger la fiscalité des revenus fonciers, pour des raisons que nous évoquerons peut être dans un autre article.

Cas Pratique : Résidence Principale VS Locatif*

Étudions maintenant un cas pratique avec des situations fictives mais vraisemblables.

Prenons le cas de Michel et d’Augustin (toute ressemblance avec des personnes ou des situations existantes ou ayant existé ne saurait être que fortuite), ils ont le même âge, fraîchement diplômés et embauchés sur Paris. Pour leurs deux investissements, ils reçoivent un apport de leurs parents de 25 000 € (ou imaginez qu’ils utilisent de l’argent placé de côté) et vont emprunter. L’emprunt est très important dans votre stratégie d’investissement, nous avons écrit un article pour vous aider à bien négocier votre prêt à la banque.

Michel décide d’emprunter pour acheter sa résidence principale

Prix du bien : 200 000 €

Frais d’agence : – 10 000 €

Frais de notaire : – 15 000 €

Apport : + 25 000 €

Emprunt : 200 000 € sur 25 ans.

Mensualités : 915,81 €

Augustin préfère investir en SCPI et louer son lieu de vie

Prix des parts de SCPI (supposons 100 parts à 1000 €) : 100 000 €

Dividendes reçus de la SCPI : 470 € par mois

Revenus nets (Taux Marginal d’imposition de 30% + Prélèvements Sociaux 17,2%) : 248 € par mois.

Apport : + 25 000 €

Crédit de 75 000 € sur 10 ans.

Mensualités : 720 €

Effort d’épargne mensuel : 472 € + Loyers mensuels 445 € (collocation) –> Total : 917€

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10 ans après ?

Que se passe-t-il si nos deux investisseurs vendent leur bien ? Supposons une revalorisation de 10% de l’immobilier sur dix ans.

Pour Michel :

Vente : + 220 000 €

Capital restant dû : – 131 675 €

Frais de remboursement anticipés : – 1 390 €

Capital final : 86 935 €

Pour Augustin :

Prix des parts de SCPI : + 110 000 €

Frais de vente/décote : – 10 000 €

Capital final : 100 000 €

En somme, après revente au bout de 10 ans, l’investissement d’Augustin s’est avéré plus rentable que celui de Michel. En effet, Augustin a gagné 75 000 €, sur 10 ans et net d’impôt, contre 61 935 € pour Michel, tout en s’évitant tous les tracas liés à l’achat de la résidence principale. A eux de décider quoi faire avec cet argent ! Après tout, ils auraient très bien pu s’abstenir de vendre, auquel cas cela aurait toujours été avantageux pour Augustin, qui aurait pu emprunter à nouveau, soit pour acheter sa résidence principale soit pour renforcer ses revenus locatifs. Attention toutefois, chaque cas est différent. L’objectif de cet article est surtout d’animer un débat, car de nombreux points sont critiquables (la Tranche Marginale d’Imposition de 30% d’Augustin a été choisie volontairement très élevée, le fait qu’il soit en collocation est un avantage notable…). Et vous qu’en pensez-vous ? Quelle serait votre stratégie : résidence principale ou immobilier locatif ?

Si cet article t’a plu, n’hésite pas à le dire en commentaire, à poser des questions, à liker la page des Investisseurs Malins sur Facebook, sur Instagram et à partager. Nous avons à cœur d’aider un maximum de gens à être plus malins dans l’utilisation de leur argent.

*Attention ! Ceci est une simulation dans un scénario de marché immobilier stable. L’immobilier comporte des risques, notamment la baisse de la valeur du placement, la baisse des revenus locatifs, et le manque de liquidité. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Aucun versement de quelque nature que ce soit ne peut être exigé en particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs prêt d’argent. En matière de crédit immobilier, le(s) futur(s) emprunteur(s) bénéficie(nt) d’un délai de réflexion de 10 jours après réception de l’offre de prêt pour donner son (leur) accord.


[1] Guirec Gombert. (2019) Les salariés changent en moyenne 4,5 fois d’employeurs – RegionsJob. Retrieved July 16, 2019, from https://www.regionsjob.com/actualites/salaries-changement-emploi-carriere.html

[2] Un taux sans risque dans une devise et pour une période particulière est le taux d’intérêt constaté sur le marché des emprunts d’État de pays considérés solvables (ils vont rembourser) et d’organisations intergouvernementales pour la même devise et la même période. Il sert de base à la comparaison des rentabilité plus risquées, comme l’immobilier ou les actions.

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