On fait un petit tour d’inspection des nouvelles règles et tendances pour cette année 2020 en matière de crédits immobiliers. Il est grand temps d’investir car les taux sont au plus bas !
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts d’argent.
Taux
(Les taux évoqués ci-dessous sont bruts, c’est-à-dire sans assurance et frais)
Les taux sont très bas. Je ne vous apprends probablement rien, et il en va nécessairement de même pour les crédits immobiliers. La moyenne des taux en Janvier 2020 est de 1,13% (sur 20 ans)[1], avec 0,55% pour les meilleurs profils. A titre indicatif, la moyenne était de 3,2% en 2012 ! Les taux bas ont pour but de booster l’économie en favorisant le crédit qui permet l’investissement. En investissant les entreprises font tourner l’économie. Or ni la croissance ni l’inflation ne sont suffisantes dans la zone euro selon la Banque Centrale Européenne. C’est ce qui me fait dire qu’une remontée des taux est peu probable. (attention, je ne dis pas ici qu’une remontée des taux serait une mauvaise chose, simplement qu’a priori ce n’est pas prévu par la banque centrale) La BCE avait d’ailleurs confirmé la non-remontée des taux en Juin 2019 jusqu’à mi 2020.[2]
| Taux brut minimum | Taux brut moyen | Taux brut maximum | |
|---|---|---|---|
| Durée : 10 ans | 0,50 % | 0,85 % | 2,17 % |
| Durée : 15 ans | 0,70 % | 1,10 % | 2,42 % |
| Durée : 20 ans | 0,80 % | 1,35 % | 2,77 % |
| Durée : 25 ans | 1,05 % | 1,50 % | 2,25 % |
| Durée : 30 ans | 1,25% | 1,80% | 2,65% |
Conditions assouplies… mais qui ne le resteront pas
Les banques ont assoupli leurs critères. Les durées de prêt se sont allongées pour culminer à une moyenne de 227 mois en Janvier 2020 (et même 232 mois en décembre). Le taux d’apport personnel est passé de 25,8 % en 2012 à 14 % en 2019. Environ 12 % des emprunts sont consentis à des acquéreurs n’ayant pas d’apport. Près du quart des emprunteurs consacrent plus de 35 % de leurs revenus à leur mensualité de prêt selon le Haut Conseil de stabilité financière, outrepassant la règle des 33 % (en théorie, la mensualité ne doit pas dépasser le tiers des revenus). On appelle cela le taux d’effort. Pour réduire ce taux d’effort, vous avez 2 solutions : négocier une durée plus longue (réduisant votre effort d’épargne mensuel) ou avoir des revenus plus importantes (plus facile à dire qu’à faire !).
Mais le retour à la règle des 33% est demandé par Le Haut Conseil de stabilité financière et par la Banque de France, qui craignent un emballement du marché et une hausse du risque de crédit. Par ailleurs, ils défendent une augmentation des apports personnels ainsi qu’une limitation à 25 ans (soit 300 mois) de la durée d’emprunt (qui dépasse rarement les 20 ans pour l’investissement locatif mais peut atteindre des durées supérieures pour l’achat d’une résidence principale).
Taux d’usure
Il est intéressant de savoir qu’un crédit ne peut pas dépasser un certain TAEG[3]. On parle de taux d’usure. Le terme d’usure est l’ancien terme qui signifiait « intérêts ». Ce taux est différent suivant chaque prêt. Il est passé à 2,61% en Janvier 2020 pour les crédits immobiliers de plus de 20 ans.[4] Ce taux n’est jamais atteint, sauf dans certains cas grâce aux frais de dossiers qui peuvent atteindre 1% du montant du prêt ! Ces frais sont de moins en moins négociables car c’est sur ces frais que les banques gagnent leur pain.
Nous avions écrit un article sur quelques techniques et point-clés des négociations avec votre banquer. Ne vous laissez plus pigeonner !
Si cet article t’a plu, n’hésite pas à le dire en commentaire, à poser des questions, à liker la page des Investisseurs Malins sur Facebook, sur Instagram et à partager. Nous avons à cœur d’aider un maximum de gens à être plus malins dans l’utilisation de leur argent.
[1] L’Observatoire Crédit Logement. (2020) Tendances marché crédit immobilier | observatoire Crédit Logement CSA. Retrieved February 06, 2020, from https://www.lobservatoirecreditlogement.fr/
[2] Delphine Cuny. n.d., La BCE reporte encore la hausse des taux jusqu’à mi-2020 au moins. Available from: <https://www.latribune.fr/entreprises-finance/banques-finance/la-bce-reporte-encore-la-hausse-des-taux-jusqu-a-mi-2020-au-moins-819637.html>. [February 06, 2020].
[3] Le taux annuel effectif global (TAEG), appelé jusqu’en 2016 taux effectif global (TEG), est le taux qui prend en compte la totalité des frais occasionnés par la souscription d’un prêt, à savoir : les Intérêts bancaires, les Frais de dossier (payés à la banque), les Frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus dans l’octroi du prêt (courtier par exemple), le Coût de l’assurance emprunteur, les Frais de garanties (hypothèque ou cautionnement), les Frais d’évaluation du bien immobilier (payés à un agent immobilier) ainsi que tous les autres frais qui vous sont imposés pour l’obtention du crédit (ouverture d’un compte bancaire, …).
[4] Banque de France. (2020) Taux d’usure | Banque de France. Retrieved February 06, 2020, from https://www.banque-france.fr/statistiques/taux-et-cours/taux-dusure
[4] Banque de France. (2020) Taux d’usure | Banque de France. Retrieved February 06, 2020, from https://www.banque-france.fr/statistiques/taux-et-cours/taux-dusure